當(dāng)前位置：
根據(jù)國家的最新規(guī)劃，到2025年，建成2000多年的舊住宅區(qū)改造任務(wù)將基本完成。棚改退出，舊改來臨，讓老小區(qū)的居民看到了“舊貌換新”的轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，除了水、電、道路、綠化、停車位等基礎(chǔ)改造外，一些小區(qū)也提出了更高的要求，如在老樓上增加電梯等。國家對此的態(tài)度也非常明確，即“鼓勵(lì)條件允許的小區(qū)增加電梯”，并給予汕頭電梯加裝財(cái)政支持。
可以說，老舊小區(qū)加裝了電梯之后，將會(huì)迎來前所未有的機(jī)遇。雖然不拆遷了，但老舊小區(qū)換新裝，業(yè)主們也該高興才對吧？新問題的出現(xiàn)，讓不少住戶幾家歡喜幾家愁。在舊改項(xiàng)目中，人們對電梯加裝一事尤為關(guān)注，因?yàn)殡娞莸奶砑又苯佑绊懙秸麄€(gè)樓的房產(chǎn)價(jià)值格局的變化。頂樓業(yè)主自然是很高興了，加裝電梯后，就再也不用爬樓梯了，老房子也可以享受電梯房的高級(jí)待遇了，加上自己房子的其他突出優(yōu)勢，未來的升值潛力可想而知；
而一樓業(yè)主就很不開心了，因?yàn)槭欠窦友b電梯對他們來說無所謂，自己根本用不到不說，還會(huì)影響到居住舒適度，特別是對整棟樓的房價(jià)升值帶來影響，一樓比起5-6樓，升值潛力大大縮水。所以不同意，不表態(tài)成為了許多小區(qū)一樓業(yè)主的共同態(tài)度。一個(gè)朋友小李最近就遇到了這個(gè)問題。19年前，小李買了一座二線城市二環(huán)內(nèi)的多層住宅頂樓，19年前，小李剛畢業(yè)，面臨著結(jié)婚生子等大事，所以買房成了一座不得不跨越的大山。
所以小李只好到處周轉(zhuǎn)借錢，最終也是不夠買一套好房，無奈選擇了一套6層的頂樓房，19年前，電梯房還沒有普及，只有豪華酒店才配置電梯，民用商品房住宅90%以上是多層建筑。六樓的優(yōu)勢很明顯：大面積贈(zèng)送，房子產(chǎn)權(quán)面積50平米，實(shí)際套內(nèi)可使用面積達(dá)到120平米；還可以享受從高處看美景的體驗(yàn)。頂層較低的價(jià)格意味著它的缺點(diǎn)也非常明顯：沒有電梯，只能爬樓梯進(jìn)出，這對于年輕人來說是可以接受的，但是對于老年人來說爬樓梯就非常困難了。
頂樓還面臨著冬冷夏熱和漏水的風(fēng)險(xiǎn)。這兩大缺點(diǎn)中，防水隔熱還可以自行解決，但前者卻成為了一個(gè)根本缺陷。既然生活的不舒服，為什么不賣了呢？問題再次出現(xiàn)，在市場上對于頂層的多層住宅也不受歡迎，因?yàn)槠涿黠@的缺點(diǎn)限制，所以在商品房銷售市場的價(jià)格不能上調(diào)。如果小李想賣房子，售價(jià)需要大幅降低。比如，4樓或5樓同一套公寓的價(jià)格是100萬，6樓的價(jià)格可能會(huì)降至80萬到90萬才行。
這種得不償失的行為，小李自然不愿意做，于是靜等拆遷。然而，根據(jù)住建部的安排，棚改政策將逐步結(jié)束，城市將不再進(jìn)行大規(guī)模的拆遷建設(shè)，今后的存量房產(chǎn)開始修補(bǔ)工程，也就是我們稱之為“舊改”的策略。不過，這也給了頂樓居民很大的希望，因?yàn)樵谂f改政策中，就包括加裝電梯在內(nèi)的內(nèi)容。如果電梯安裝成功，勢必給五、六樓的房屋帶來很大的升值空間。
結(jié)果不出所料：一樓和二樓的住戶持100%反對態(tài)度，因?yàn)樗麄冇X得電梯安裝后，自己根本用不到，這會(huì)影響整體建筑質(zhì)量，給自己的房子帶來折舊風(fēng)險(xiǎn)。只有5樓的住戶同意6樓的住戶，支持電梯的加裝。3樓和4樓的居民意見不明確。他們想加裝電梯，但又不愿意承擔(dān)過高的安裝費(fèi)用和后期的維護(hù)費(fèi)用。
一層的居民提出了一個(gè)解決方案：如果支持加裝電梯，五層和六層的居民需要滿足兩個(gè)條件：
居住在一樓和二樓的居民不需要花費(fèi)任何電梯安裝費(fèi)用和后期維護(hù)費(fèi)用；
一、二層業(yè)主提出增設(shè)電梯后需要維持整棟樓原來的價(jià)值不變化，給5樓和6樓帶來的升值溢價(jià)空間，需要根據(jù)市場價(jià)值進(jìn)行核算，溢價(jià)升值部分的50%要給一樓和二樓作為加裝電梯帶來的影響補(bǔ)償。3樓和4樓買房時(shí)本來價(jià)格就較高，所以房子升值溢價(jià)值不做分享。最終，五樓和六樓安靜了。
可行嗎？顯然，這是不可行的，但它確實(shí)指出了一樓和二樓的居民不同意增加電梯的原因。他們認(rèn)為電梯的增加會(huì)改變整棟樓的價(jià)值模式，使一樓和二樓的房子更不值錢。事實(shí)也的確如此。在18到20年前賣房子，3 - 4層的房子是最貴的，因?yàn)闃菍硬桓卟坏?，采光通風(fēng)順暢，接下來是一樓和二樓，一樓有一個(gè)大院子贈(zèng)送，樓間距也可以保證采光效果，最便宜的就是6樓的房子。
因?yàn)闃菍痈?，還處在頂層，所以房子最便宜，即便是這樣買房人依然不愿意買頂樓，所以開發(fā)商又贈(zèng)送露臺(tái)、又贈(zèng)送閣樓，甚至“偷”面積送給頂樓，為了把這房子順利銷售出去?？梢钥闯?0年前的頂層是多么尷尬。如果加了電梯呢？頂層所有的缺點(diǎn)都消失了，只剩下比一到五層更多的優(yōu)勢，面積大，總價(jià)低，還有電梯，所以未來六層會(huì)有很大的升值空間。
房產(chǎn)市場認(rèn)為，解決問題是前進(jìn)的階梯。問題和尷尬并不可怕。關(guān)鍵是要正視它們帶來的結(jié)果，并給出恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。高層住宅樓的溢價(jià)補(bǔ)償給低層住宅或許不可取，但是可以吸取很多小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，如適度增加底層居民的福利，比如添加一間適用的房子給一樓居民，或者增加一個(gè)小花園給一樓居民等等；對二層給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，免除其電梯費(fèi)用承擔(dān)等；也許可以較好地解決這個(gè)問題，實(shí)現(xiàn)電梯的安裝。
